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評估入門小常識
作者:來源:本站發布時間:2011-11-28
1、房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。
　　房地產評估對象是房地產物質實體與房地產權益的綜合體。
　　房地可以劃分為三種存在形態，即土地、建筑物和房地合一。房地產評估的標的也有三種存在形式：
　　土地（或土地使用權）、房屋建筑屋和房地合一狀態下的物質實體及其權益。
2、土地供給及其特征
　　土地供給分為土地的自然供給和土地的經濟供給
　　土地的自然供給：地球提供給人類可利用的土地數量，包括：已利用的土地和未來可供利用的土地。
　　土地的自然供給有以下5個特性：
　　具有適宜于人類生存和工作的氣候條件
　　具有適宜于植物生長的土壤質地和氣候條件
　　具有可以利用的淡水資源
　　具有可供人類利用的生產資源
　　具有一定的交通條件
　　土地的經濟供給：指在土地的自然供給的范圍內，對土地進行了開發、規劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。土地的經濟供給具有彈性。
3、土地的特性
　　土地的特性可以分為土地的自然特性和經濟特性兩個方面。
　　土地的自然特性：
　　（1）位置固定性、（2）質量的差異性、（3）不可再生性、（4）效用永續性
　　土地的經濟特性：
　　（1）供給的稀缺性、（2）可壟斷性、（3）土地利用的多方向性、（4）效益級差性
4、土地使用權
　　在中國，城市土地的所有權屬于國家，農村和城市郊區的土地所有權除法律規定屬于國家所有外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有。集體土地不可進入房地產市場流轉，國有土地所有權也不能進入房地產市場流轉。只有土地的使用權可以在市場上進行流轉。
　　土地使用權出讓可以采取協議、招標和拍賣三種方式。
　　土地使用權價格可因土地使用年限的長短區分為各種年期的使用權價格，其出讓的最高年限由國務院確定。
　　土地使用權出讓的最高年限：
　　（1）居住用地70年
　　（2）工業用地50年
　　（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年
　　（4）商業、旅游、娛樂用地40年
　　（5）綜合或者其他用地50年
5、地租及地價理論
　　根據地租產生的原因和條件，地租分為級差地租和絕對地租
　　級差地租是指等量資本投入在等面積的不同等級的土地上，因不同生產率而產生的歸土地所有者占有的超額利潤。
　　壟斷地租是由壟斷價格帶來的超額利潤轉化而成的地租。
　　建筑地租在具有與農業級差地租相同規律的級差地租的同時，還具有自身的特點：
　　（1）建筑地段地租是為了獲得生產的場地和空間而支付的
　　（2）建筑地段所處的位置對建筑地段地租有著決定性的影響
　　（3）社會發展和進步會提高建筑地段地租
　　（4）壟斷地租在建筑地段地租中占有顯著地位
　　地價的特征：
　　（1）地價是地租的資本化（2）地價是權益價格
　　（3）土地具有增值性（4）地價與用途相關
　　（5）地價具有個別性（6）地價具有可比性 來

6、估價目的 是指估價結果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產的價格。
    房地產估價目的具體可以分為土地使用權出讓、作價入股、房地產轉讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產分割合并、房地產糾紛、房地產拍賣、投資決策及企業各種經濟活動中涉及的房地產估價（如企業合資、合作、聯營、股份制改組、合并兼并等）；估價結果的價格類型也可分為土地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結果。因為估價目的的不同，相應的估價原則、因素和采用的估價方法就有可能不同。

 

7、估價時點
    是指估價結果對應的日期，或者說，是指估價對象房地產的估價額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。房地產市場是不斷變化的，因此，房地產價格具有很強的時間性，它只能是某一時點的價格。在不同的時點上，同一宗房地產往往會有不同的價格。

 

8、估價原則

    是指估價人員在房地產估價的反復實踐和理論探索中基于對房地產價格形成過程客觀規律的認識，總結出來的一些簡明扼要的在估價活動中應當遵循的法則、標準或應注意的問題。房地產的估價原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則。

    合法原則：指房地產估價必須符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。
    最高最佳使用原則：指房地產估價必須在合法條件下以估價對象房地產充分發揮最高最佳效為估價前提。
    替代原則：指房地產估價必須依據同一市場上具有相近效用的房地產，其價格也應相近的一般原理進行估價。
    估價時點原則：估價時點又稱評估基準日，是估價對象房地產的估價額所指的具體日期，反映了房地產估價的結果具有很強的時間相關性和時效性。

 

9、 客觀合理價格（或價值），是指基于估價時點，在正常交易情況下（排除非正常或人為因素的影響），某宗房地產為某種估價目的所能實現的價格。房地產估價是估價對象房地產的客觀合理價格或價值的估算和判定，是一種"公平市價"，是為當事人提供的公平可信的價格參考依據；它不等于房地產交易雙方的實際成交價格。需要指出的是，一宗房地產在市場上的實際成交價格，通常會隨著時間的推移和房地產供求關系的變化以及交易雙方的心態等而經常變動。

 

10、價格影響因素
    房地產價格水平，是由眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交叉影響匯聚而成的。這是房地產估價的主要難點。估價中一般將價格的影響因素區分為個別因素、區域因素和一般因素三個層次：

     1）個別因素是指房地產本身所具有的特點或條件。例如，土地的個別因素有地質、地貌、地勢、地形、日照、通風、干濕，鄰接街道的條件，與市政設施的接近程度等等；又如，房屋的個別因素有結構、類型、式樣、裝修、設備、質量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。
      2） 區域因素是指房地產所處地區的環境特點。主要有：商業服務業的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度和城市基礎設施的狀況等等。
      3）一般因素是指影響所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括經濟因素、社會因素、政治因素和心理因素等等。